Milliyet'ten Prof. Dr. Erol Ulusoy, konuyla alakalı merak edilen tüm soruları yanıtladı;

Kira depozitosunun miktarı direk olarak kira bedeli ile bağlantılı. Kira bedeli ‘aylık net’ ne kadarsa, onun 3 katı kadar depozito talep edilebilir. Net üç aylık kira bedelini aşacak şekilde depozito talep edilemez.

NEDEN DÖVİZ YOK?

13 Eylül 2018’de yayınlanan 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Türkiye’de yerleşik kişilerin Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca belirtilen haller dışında kendi aralarındaki her çeşit emlak kiralama sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak kararlaştırılması yasaktır.

Peki kira depozitosu? Kira depozitosu da döviz üzerinden ödenemez. Çünkü 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı yalnızca kira bedelinin değil, sözleşmeye dayalı olarak ödenmesi gerekli olan kira depozitosunun da döviz üzerinden kararlaştırılmasını yasaklıyor.

Aslında, kira bedelinin döviz üzerinden kararlaştırılması kiracı lehine iken, kira depozitosunun döviz üzerinden ödenmemesi kiracı aleyhine oldu. Çünkü, şu andaki bölgesel aşırı kira yükselmeleri hariç, normalde döviz artış oranı, kira artış oranından daha yüksektir.

Öyle ki, başlangıçta bir aylık kira bedeli üzerinden hesaplanan kira depozitosu, kira sözleşmesinin sonunda bir bakmışsınız, iki aylık kira bedeline denk geliyor. Kira güvencesi, nakit para yerine teminat senedi, menkul kıymetler, söz gelimi hisse senedi, tahvil, banka bonoları, hatta sukuklar da verilebilir.

Fakat nakit para yerine depozito olarak verilen teminat senedinin ya da menkul kıymetlerin meblağlarının ve bedellerinin de en fazla üç aylık kira bedeli kadar olması gerekir. Kira bedeli aylık 10 000 TL ise en fazla 10 000 TL tutarında hisse senedi verilebilir.

ELDEN ÖDEME ZORUNLU DEĞİL

Kira depozitosunun, sözleşmede kiralayana elden verileceği ya da kiralayanın banka hesabına yatırılacağı yazılı olsa dahi, kiracının bunu yapması mecburi değildir.

Kiracının mecburi olduğu husus, depozito nakit para olarak kararlaştırılmışsa, bir banka hesabına, kira depozitosu hesabı olduğu belirtilerek, vadeli bir tasarruf mevduatı hesabına yatırılması yeterlidir. Hesabın vade süresi kira sözleşmesinin süresi kadardır.

KATILIM OLUR MU?

BDDK’nın ilgili Yönetmeliği gereği, vadesinde çekilmeyen hesaplar, aynı vade ile yenilenmiş sayıldığından, kira depozitosu hesabının vadesi de aynı süre ile yenilenir.

Türk Borçlar Kanunu md 342, vadeli tasarruf hesabından söz ettiğinden, kira depozitosunun katılım bankaları vadeli katılım hesaplarına yatırılması olanaklı değildir. Keza katılım bankalarının hesap türleri, katılım hesabı ve özel cari hesap dahil olmak üzere iki türlü olup, vadeli tasarruf hesapları, yalnızca mevduat bankalarında açılabilmektedir.

Kiracı, depozito olarak senet, değerli evrak, menkul kıymet kararlaştırılmışsa, kiraya verenin onayı olmaksızın geri alınmamak üzere, bir bankaya depo edilmesi ve kiralayanın izni olmadan kiracıya geri verilmemesi gerekir.

NAKİT PARA VERİLİYORSA VADELİ HESABA YATACAK

Kira depozitosu nakit paradan ibaret ise, kiracı adına açılacak vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Bu pratikte şu demektir; kiracı kira depozitosunu kiralayana ödemez. Artık ev ya da iş yerini kiraya verene elden ve nakit olarak kira depozitosu ödeme dönemi bitmiştir.

Kira depozitosu ödenmesi kararlaştırılmışsa, kiracı direk olarak bunu kendi adına açtıracağı bir vadeli mevduat hesabına yatırır. Fakat bu hesabın özelliği, hesap kiracı adına olsa da, kiracının kiralayanın onayı olmadan hesaptaki parayı çekememesidir.

MUTLAKA YAZILMALI

Ama her şeye rağmen kira depozitosu kiralayana verilecekse, o zaman kira sözleşmesine, söz gelimi 3.000 TL gibi, depozitonun tutarını değil, kaç aylık kira bedeli karşılığı olduğunu yazın.

Bu şekilde depozitonuz da kira sözleşmenizin sonundaki aylık kira bedeli ile eşitlenmiş olur. Aksi takdirde depozito sabit kalmış, aylık kira bedeli senelik kira artışlarıyla yükselmiş olur.

Hemen belirtmeliyim ki, tasarruf mevduatı hesabı, Bankacılık Kanunu’na göre yalnızca gerçek kişiler adına açılır. Tüzel kişiler, söz gelimi bir firma asla tasarruf mevduatı hesabı açamaz. Oysa özellikle AVM’ler düşünüldüğünde, buraların kiracılarının çoğu zaman şirketler olduğu görülür.

MENKUL KIYMETSE?

Şirketler vadeli tasarruf mevduatı hesap sahibi olamayacaklarına göre, yasadaki diğer güvence türü olan menkul kıymetlerden birisinin bir bankaya depo edilmesi imkanı tek çözüm yöntemidir. Ya da genişletici yorum yapılarak, kiracı eğer bir firma ise, kira depozitosunun “tasarruf” değil, “vadeli bir hesaba” yatırılması imkanının sağlanmasıdır.

Kira güvencesi hesabının genel özellikleri şöyle: Hesap kiracı adına açılmakla beraber, hesapta muhakkak kiralayan da gösterilmeli. Aksi takdirde 'güvence'den söz edilemez. Bankaya kira sözleşmesinin ibrazının gerekip gerekmeyeceği net değildir.

BANKA NE ZAMAN VE KİME ÖDEME YAPAR?

Banka, kiralayana karşı bir sorumluluğunun doğmaması için, kira depozitosu hesabındaki parayı kiralayanın izni olmadan kiracıya ödememelidir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 ayda kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını ya da icra veya iflas yolu ile takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü.

Burada kiraya ev sahiplerinin dikkat etmeleri gerekli olan bir durum, kira protokolünün süresi bitmesine rağmen tarafların kira ilişkisini sona erdirmemeleridir. Çünkü böyle bir durumda kira protokolü yasa gereği belirsiz süreli kira protokolü haline gelir.

Bankaya kira protokolünün belirsiz süreli hale geldiği bildirilmezse, bankanın kira protokolünün kendine bildirilen süresi bittikten 3 ay sonra kira depozitosunu kiracıya ödemesi, bu şekilde kiralayanın kira teminatından mahrum kalması riski vardır.

Bunun önüne geçmek için, kiralayanın bankaya kira protokolünün belirsiz süreli hale geldiğini bildirmesinde faydası vardır. Aksi takdirde kiracı depozitoyu bankadan çeker, ev sahibinin kira güvencesi ortadan kalkar.